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Explorando a especulação imobiliária e seu impacto nas cidades

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Você provavelmente já ouviu falar do termo “especulação imobiliária”, que tem sido amplamente utilizado por políticos, veiculado em jornais e debatido em discussões sobre a transformação das cidades e a questão da habitação.

Mas você sabe o que é a especulação imobiliária? E a quem ela beneficia ou prejudica? Como afeta a vida dentro das grandes cidades? A Politize! vai te ajudar a entender essa questão.

O que é especulação imobiliária?

A especulação imobiliária pode ser entendida como o processo em que os custos de melhorias em uma área específica são compartilhados por todos, enquanto os lucros resultantes dessas melhorias são apropriados por investidores privados.

Em outras palavras, é quando investidores ganham dinheiro com a valorização de um local após melhorias públicas ou privadas, enquanto a comunidade em geral arca com os custos dessas melhorias.

Mas o que isso quer dizer? Basicamente, que o dinheiro público é usado para melhorar uma área, mas o lucro gerado por essas melhorias beneficia apenas algumas pessoas.

A especulação imobiliária geralmente é caracterizada pelo desenvolvimento da infraestrutura, por meio da construção de metrôs, da criação de mais parques ou de outros aprimoramentos no bairro, por exemplo.

O especulador é o proprietário do imóvel que faz uma aposta na valorização que pode acontecer naquela região, graças aos investimentos públicos na infraestrutura. E, por causa disso, ele será beneficiado.

Veja também nosso vídeo sobre especulação imobiliária!

Esses investimentos têm como consequência a alta dos terrenos da região, devido à maior acessibilidade a outros bairros e à melhoria das condições de vida. Entretanto, esses terrenos permanecem vazios e desocupados, aguardando que os imóveis daquela região fiquem mais caros. Assim, configura-se a especulação imobiliária.

Entenda o processo

Como já vimos, a especulação imobiliária é caracterizada pela valorização do preço do imóvel a partir de melhorias em seu entorno.

Essas aprimorações se dão pelo financiamento de obras, como a pavimentação de calçadas e avenidas, construção de prédios e otimizações da mobilidade urbana daquela região. É o poder público, geralmente as prefeituras, que financia essa melhoria realizando obras.

Aprimorando as condições de infraestrutura, o bairro se torna mais atrativo, ou seja, mais valorizado. Resultando no encarecimento dos terrenos da região.

Existem casos de especulação imobliaria onde um bairro que não era valorizado, começa a ganhar projeção com o surgimento de novas avenidas, estações de metrô, ciclovias e afins. Nesse caso, o preço do m² aumenta.

E, por fim, existe também a melhoria que ocorre pela simples construção de novos prédios, o que, como consequência, melhora a acessibilidade. A partir dessa ocupação, surgem mais possibilidades, como mercados, lojas, shoppings etc.

E onde entra o especulador?

O especulador age comprando imóveis em uma determinada região, apostando que ocorrerá uma valorização daquele espaço. Dessa forma, ele espera pelo momento mais oportuno para lucrar com a venda.

Impulsionando a gentrificação

A gentrificação é o processo em que pessoas de maior renda começam a se mudar para áreas antigas ou populares devido à sua proximidade com o centro da cidade ou à melhor infraestrutura urbana.

A gentrificação é um resultado da especulação imobiliária, na qual os preços na região aumentam, levando as pessoas economicamente vulneráveis a se mudarem para áreas mais distantes.

Para ilustrar, podemos mencionar a cidade de São Paulo, que tem experimentado um boom imobiliário desde 2019, com a região de Pinheiros, na zona oeste da cidade, como o foco desse crescimento.

Essas mudanças vão desde o deslocamento de comerciantes até a demolição de antigas casas geminadas para a construção de grandes lotes de condomínio.

Casos reais de especulação imobiliária

Comunidades na zona sul do Rio de Janeiro

Após a pacificação, diversas comunidades na zona sul do Rio de Janeiro iniciaram a experiência do processo de especulação imobiliária.

Os especuladores, incluindo empresários locais e estrangeiros, focam na construção de grandes empreendimentos, ignorando as características socioculturais locais.

Como resultado, ocorre um processo de gentrificação, elevando os preços imobiliários. Por exemplo, uma casa no Vidigal, que antes custava por volta de R$ 20 mil, passou a custar cerca de R$ 350 mil reais em 2023.

Bairro de Pinheiros na zona oeste de São Paulo

Na zona oeste de São Paulo, no bairro de Pinheiros, o processo de especulação imobiliária tem sido constante desde 2019.

Conhecido por ser um bairro antigo e tradicional na cidade de São Paulo, Pinheiros lida com o desaparecimento gradual de sua história, com casas antigas sendo frequentemente demolidas e substituídas por prédios.

Uma reportagem da BBC, apontou que donos de estabelecimentos são expulsos de seus comércios e moradores sofrem com o assédio das empreiteiras que tentam comprar o seu imóvel.

A região de Pinheiros concentra os maiores índices de demolição da cidade, além de se manter sempre entre os primeiros na lista de especulação de imóveis da revista exame.

Os problemas associados à especulação imobiliária

A especulação imobiliária privilegia alguns poucos investidores e prejudica a cidade.

Como consequência da especulação, muitas pessoas acabam morando em áreas mais distantes, o que gera uma desigualdade populacional em comparação com regiões mais densamente habitadas.

Pessoas em situação de vulnerabilidade econômica se afastam de seus empregos, já que a urbanização as empurra para áreas cada vez mais distantes.

Dessa forma, a dificuldade de se deslocar também é um resultado da especulação imobiliária. Devido à escassez causada pela especulação, terrenos vazios, muitas vezes amplos, podem bloquear o desenvolvimento de melhorias na mobilidade urbana.

Soluções para conter a especulação imobiliária

Com o intuito de promover a diminuição da especulação imobiliária, algumas politicas públicas de Planejamento Urbano podem ser tomadas, como o Plano Estratégico estabelecendo o IPTU progressivo e a Outorga Onerosa.

Para saber mais sobre Planejamento Urbano a Politize! tem uma trilha: Planejamento urbano no Brasil: um breve histórico.

A Politize! te explica como funciona cada de um deles:

Plano Diretor Estratégico: O Plano Diretor Estratégico é um instrumento da politica de Planejamento Urbano, por meio dele serão estabelecidas regras e metas para o desenvolvimento da cidade.

Uma das principais metas desse plano é aproximar habitações e moradias, reorganizando a cidade para melhorar a vida da população. Ele orienta o crescimento urbano e suas políticas de desenvolvimento, podendo estabelecer a Outorga Onerosa e o IPTU Progressivo.

IPTU PROGRESSIVO: O IPTU Progressivo permite que o governo cobre impostos mais altos de propriedades que não estão sendo utilizadas para beneficiar a comunidade, como casas vazias em áreas com boa infraestrutura urbana.

Veja também nosso vídeo sobre impostos no Brasil!

– Outorga Onerosa: A Outorga Onerosa do Direito de Construir é uma taxa que o governo pode cobrar quando a construção de um prédio é maior do que o tamanho do terreno, que é chamado de coeficiente.

Com essa taxa, a prefeitura pode recuperar parte do dinheiro investido naquela região.

Um exemplo real: O Plano Diretor Estratégico de São Paulo criou o FUNDURB (Fundo de Investimento Urbano), que utiliza os recursos da Outorga Onerosa para investir em diversas regiões.

Em 2023, após a revisão do Plano Diretor aprovada pela câmara, foram destinados 40% para habitação e 30% para obras de mobilidade urbana.

E aí? Você conseguiu entender o que é a especulação imobiliária e como ela muda a vida nas cidades? Compartilha sua opinião nos comentários!

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Conteúdo escrito por:
Estudante de políticas públicas na Universidade de São Paulo, apaixonada por política desde a adolescência e apaixonada em estudos sobre o Brasil, principalmente, sobre sua estrutura política e seus diferentes aspectos.

Explorando a especulação imobiliária e seu impacto nas cidades

22 jun. 2024

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